HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT - 07 ĐIỀU CẦN LƯU Ý

Xin chào mọi người, lại là mình Nam đây. Hôm nay mình muốn chia sẻ cùng anh chị và các bạn 07 lưu ý cần nhớ khi làm hợp đồng đặt cọc viết tay cùng với một HĐ đặt cọc mẫu mà bên mình đang sử dụng để anh chị và các bạn tham khảo.
07 ĐIỀU CẦN LƯU Ý KHI KÝ HỢP ĐỒNG ĐẶT CỌC MUA BÁN NHÀ ĐẤT:

1/ Các chủ thể tham gia có đủ thẩm quyền giao kết và thực hiện hợp đồng này hay chưa?

· Ví dụ: nếu nhà của 2 vợ chồng thì phải 2 người ra ký HĐ; nếu sở hữu của hộ gia đình thì toàn bộ hộ gia đình phải ra ký HĐ; nếu không phải chủ nhà thì phải có giấy ủy quyền nhận cọc…
· Việc đặt cọc nên được tiến hành tại nhà chủ nhà bán hoặc nơi chủ nhà đang ở (trường hợp nhà bán đang cho thuê).
2/ Các thông tin về tài sản giao dịch trong hợp đồng đặt cọc phải rõ ràng:

· Địa chỉ - Số tờ - Số thửa.
· Diện tích đất – Diện tích sàn xây dựng – Loại đất (đất ở, đất sản xuất kinh doanh, đất nông nghiệp…)
· Hiện trạng nhà/đất.
· Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất số bao nhiêu, do cơ quan nào cấp vào ngày tháng năm nào?

3/ Giá giao dịch và phương thức thanh toán:

· Giá bán bao nhiêu? Giá khai khi công chứng mua bán bao nhiêu?
· Số tiền đặt cọc là bao nhiêu: thông thường từ 5% - 10% giá trị giao dịch hoặc một con số chẵn phù hợp theo thỏa thuận của hai bên.
· Thanh toán làm mấy đợt, cụ thể ra sao?
· Kinh nghiệm cho thấy người mua nên giữ lại một khoản tiền nhất định để đóng các khoản thuế và chi phí phát sinh trong quá trình đăng bộ của bên bán cho chủ động để hoàn tất hồ sơ. Sau đó bù trừ lại sau.
o Một số các chi phí thuế và phát sinh liên quan đến bên bán có thể như sau: thuế thu nhập cá nhân; chi phí xử lý khi khai báo thuế thấp hơn giá mua bán; chi phí xử lý khi nhà chưa hoàn công/ chưa đúng hiện trạng…

4/ Thời gian đặt cọc và xử lý tiền đặt cọc và bàn giao nhà đất:

· Thời gian đặt cọc cụ thể trong bao lâu: 1 tháng, 2 tháng, 3 tháng…
· Ngày ký công chứng: chậm nhất là ngày cụ thể bao nhiêu?
· Không mua mất cọc.
· Không bán hoàn cọc và bồi thường một khoản tương đương tiền cọc (hoặc thỏa thuận khác).
· Thời gian bàn giao nhà đất cụ thể: ngay trong ngày công chứng (hoặc thỏa thuận khác).

5/ Cam kết:

· Cam kết bên bán: tài sản không vướng quy hoạch, tranh chấp, khiếu kiện, thi hành án…
· Cam kết bên bán: chịu trách nhiệm hoàn toàn cùng các chi phí phát sinh nếu xảy ra các vấn đề pháp lý với cơ quan Nhà nước có thẩm quyền liên quan đến hiện trạng căn nhà (hiện đang xảy ra phổ biến ở TP.HCM).
· Các cam kết chung.

6/ Thuế phí:

Thông thường thì:
· Bên Bán chịu thuế thu nhập cá nhân (2% x Giá bán), bên Mua chịu lệ phí trước bạ (0.5% x Giá bán).
· Bên Bán chịu phí công chứng. Bên Mua chịu phí thẩm định sang tên (UBND Quận/Huyện thu).

7/ Các thỏa thuận khác:

· Bên bán được quyền chỉ định người đứng tên trên hợp đồng công chứng mua bán.
· Bên mua có vay ba bên thông qua ngân hàng hay không?
· Bên bán có đang vay ngân hàng cần bên mua hỗ trợ bỏ tiền vào rút sổ ra hay không?
· Bàn giao nhà sẽ để lại những gì...
· Biên nhận nhận tiền ký tên theo từng đợt giao nhận tiền thực tế.
· Ký tên hợp đồng đặt cọc nên lăn tay kèm theo (chữ ký có thể thay đổi theo thời gian).
· Một số trường hợp thỏa thuận khác.

Nam Trương.